Pemandangan udara Boston South End. Distrik perumahan dekat Columbus Avenue.
getty
Pada tanggal 30 Juni 2023, Hakim Peter B. Krupp jika Pengadilan Tinggi Wilayah Suffolk di Massachusetts mengeluarkan keputusan yang mungkin memiliki konsekuensi yang luas untuk perumahan yang terjangkau di seluruh negeri. Kasusnya adalah Tenants’ Development Corporation v Amtax Holdings 227, LLC dan Alden Torch Financial, LLC.
Telah terjadi perselisihan selama beberapa tahun terakhir antara sponsor nirlaba dari proyek perumahan yang terjangkau, seperti TDC dan organisasi yang mewakili kepentingan investor nirlaba, belum lagi kepentingan mereka sendiri, seperti Alden Torch. Anda perlu tahu sedikit tentang Kredit Pajak Perumahan Berpenghasilan Rendah (LIHTC) untuk memahami perselisihan dan menghargai kebijaksanaan Solomon dari keputusan Hakim Krupp dan juga pertanyaan membara yang dia tinggalkan tidak terjawab.
Tentang LIHTC Bagian 42
LIHTC (Bagian 42) muncul dari Undang-Undang Reformasi Pajak tahun 1986. Setiap tahun, kredit dibagikan ke negara bagian berdasarkan jumlah penduduk. Agen perumahan negara memberikan kredit kepada sponsor proyek dengan beberapa preferensi yang diberikan kepada sponsor nirlaba. Sponsor NFP, pada dasarnya, menjual kredit kepada investor. Hanya Anda yang tidak dapat menjual kredit pajak federal. Caranya adalah melalui kemitraan yang memiliki proyek dengan keuntungan pajak yang dialokasikan secara besar-besaran kepada investor, biasanya bank. Kredit dibagikan selama sepuluh tahun dan kemudian dapat diambil kembali selama lima tahun lagi. Setelah Tahun 15, ada persyaratan lima belas tahun lagi untuk mempertahankan keterjangkauan yang diberlakukan oleh badan perumahan negara.
Ada beberapa harapan bahwa kepemilikan nirlaba dapat membantu menuju keterjangkauan selamanya. Jadi ketentuan dimasukkan dalam Bagian 42 untuk membantu mendorong penjualan ke sponsor nirlaba setelah tahun 15 dengan harga yang mungkin murah. Ini adalah Bagian 42(i)(7):
“(A) Secara umum, tidak ada tunjangan pajak penghasilan Federal yang tidak dapat diberikan kepada wajib pajak sehubungan dengan bangunan berpenghasilan rendah yang memenuhi syarat hanya karena hak penolakan pertama yang dipegang oleh penyewa (dalam bentuk koperasi atau lainnya) atau perusahaan pengelola tempat tinggal dari bangunan tersebut atau oleh organisasi nirlaba yang memenuhi syarat (sebagaimana didefinisikan dalam sub-bagian (h)(5)(C)) atau lembaga pemerintah untuk membeli properti tersebut setelah penutupan periode kepatuhan dengan harga yang tidak kurang dari harga pembelian minimum yang ditentukan dalam sub-ayat (B).
(B) Harga pembelian minimum – Untuk tujuan sub-ayat (A), harga pembelian minimum berdasarkan sub-ayat ini adalah jumlah yang sama dengan jumlah pokok hutang yang dijamin oleh gedung (selain hutang yang timbul dalam periode 5 tahun yang berakhir pada tanggal penjualan kepada penyewa), dan semua pajak Federal, Negara Bagian, dan lokal yang terkait dengan penjualan tersebut. Kecuali dalam hal pajak penghasilan Federal, tidak akan diperhitungkan berdasarkan klausul (ii) pajak tambahan apa pun yang disebabkan oleh penerapan klausul (ii).”
Anda tidak harus memiliki ketentuan ini dalam kesepakatan Anda. Kamu diperbolehkan. Alasan intelektual bahwa itu tidak bisa hanya menjadi opsi tawar-menawar langsung sebagai lawan dari hak penolakan pertama adalah bahwa opsi tawar-menawar langsung dapat menyiratkan bahwa kemitraan tidak “benar-benar” memiliki properti yang akan mencegah kredit masuk ke investor.
Sengketa
Salah satu teman real estat saya memberi tahu saya bahwa hak penolakan pertama adalah hal yang buruk untuk dimiliki. Jika properti itu bernilai jauh lebih tinggi, akan sulit membuat siapa pun bersusah payah membuat penawaran yang bonafid. Di sisi lain, tipikal investor akhir dalam kesepakatan adalah bank dan kesepakatan tersebut ditanggung untuk memberi mereka pengembalian yang baik atas keuntungan pajak saja. Umumnya perilaku semacam itu tidak disukai, tetapi IRS, menyimpulkan niat kongres, mengizinkannya terkait LIHTC.
Jadi ketika TDC mengusulkan kepada Alden Torch bahwa mereka menyerahkan kepentingan kemitraan dalam proyek tersebut sebesar $7.737.812 juta, “pajak keluar”, mereka mungkin terkejut ketika Alden Torch menolak. Alden Torch menyatakan minatnya agar properti itu dipasarkan. Alden Torch telah mengakuisisi manajemen Amtax dalam pembelian massal yang menjadikannya salah satu pemegang kepentingan terbesar di negara itu dalam proyek perumahan yang terjangkau. Alden Torch telah mendapatkan reputasi untuk mencoba mendapatkan lebih banyak dari proyek di Tahun 15. Mereka disebut sebagai “agregator”. Mereka keberatan dengan karakterisasi ini. Umumnya bukan untuk keuntungan sponsor melakukan lebih baik di pengadilan opini publik dibandingkan dengan apa yang disebut agregator. Di pengadilan yang sebenarnya, hasilnya beragam.
TDC melanjutkan dan memasarkan properti itu. Lihatlah mereka mendapat tawaran dari yang lain bukan untuk keuntungan. TDC kemudian mencoba untuk menggunakan ROFR. Pajak keluar yang dihitung telah turun menjadi $5.382.900 juta berkat Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan tahun 2017. Alden Torch mengajukan gugatan terhadap properti yang mencegah transfer tersebut.
Maka dimulailah tindakan pengadilan negeri. Dalam prosesnya, TDC menaikkan taruhannya dengan mendapatkan perhitungan baru dari harga ROFR yang memiliki porsi pajak keluar, jumlah uang tunai yang masuk ke Amtax ditetapkan sebesar $0. Seperti perhitungan “pajak keluar” sebelumnya, $0 adalah hasil kerja CohnReznick. Hal ini mendorong Alden Torch untuk menuntut CohnReznick. Saya membahasnya kembali pada bulan Maret termasuk analisis prinsip pajak kemitraan di tempat kerja. Hakim Krupp tidak membahas masalah tersebut atau mencatat bahwa perhitungan baru CohnReznick mungkin tidak konsisten dengan perhitungan “keuntungan minimum” yang memungkinkan Amtax mengambil kerugian untuk menjalankan akun modalnya negatif. Alih-alih mengikuti keputusan Mahkamah Agung Massachusetts- Homeowners Rehab, Inc v Related Corporate V – dia merujuk ke manual HUD yang membahas perhitungan pajak keluar.
TDC menuntut penegakan ROFR dan ganti rugi atas campur tangan yang menyakitkan terhadap kontrak, sesuatu di bawah undang-undang perlindungan konsumen, fitnah hak milik dan perjanjian tersirat tentang itikad baik dan transaksi yang adil. Alden Torch mengajukan gugatan balik atas pelanggaran kontrak, pelanggaran perjanjian tersirat atas itikad baik dan transaksi yang adil, pelanggaran kewajiban fidusia atas kesetiaan dan itikad baik sepenuhnya, membantu dan bersekongkol dalam pelanggaran kewajiban fidusia, campur tangan yang merugikan, pernyataan bahwa pelaksanaan ROFR tidak sah, pernyataan bahwa harga pembelian ROFR harus termasuk pajak keluar dan pelanggaran undang-undang perlindungan konsumen.
Anda Tidak Selalu Mendapatkan Apa yang Anda Inginkan
Tidak ada pihak yang mendapatkan semua yang mereka inginkan, tetapi tampaknya mereka mendapatkan apa yang mereka butuhkan. Klaim dan klaim balasan sebagian besar ditolak, tetapi TDC dapat menggunakan ROFR dan Amtax mendapatkan pajak keluarnya. Saya mungkin sedikit melebih-lebihkan dalam menyebut ini Solomonic, tapi saya tetap menggunakannya. Para pihak berakhir di mana mereka mungkin kembali pada tahun 2017 kecuali untuk semua uang yang mereka habiskan untuk biaya hukum. Namun, sebagai anak dari orang tua era depresi, sulit bagi saya untuk merasa kesal tentang sesuatu yang membuat orang bekerja. Di sisi lain saya lebih suka melihat sumber daya menuju perumahan yang terjangkau.
Sejauh tidak mendapatkan apa yang saya inginkan, saya kecewa karena Hakim Krupp tidak terlibat lebih dalam dalam penghitungan pajak keluar. Dia menunjukkan bahwa para terdakwa “berhak atas pernyataan yang menguntungkan tentang masalah ini”. Deklarasi sebenarnya, bagaimanapun, adalah “Harga Pembelian berdasarkan Perjanjian ROR harus dihitung untuk memasukkan kewajiban pajak keluar oleh mitra terbatas sebagai akibat dari penjualan properti”. Apa yang meresahkan adalah bahwa perhitungan $0 CohnReznick dimaksudkan untuk melakukan itu. Alangkah baiknya memiliki lebih banyak panduan dan sangat bagus jika ada nomornya. Jika ini Pengadilan Pajak AS, pasti ada instruksi untuk melakukan perhitungan.
Ada satu hal yang hakim tulis yang sangat menyenangkan saya dengan cara yang menyimpang. “Para pihak belum menunjuk peraturan, panduan IRS, atau hukum kasus apa pun untuk interpretasi mereka atas bahasa ini, dan saya tidak menemukannya.” Saya tidak pernah dapat menemukan apa pun dan saya tahu ke mana harus mencari, jadi suatu kenyamanan bahwa saya tidak melewatkan apa pun. Perlu dicatat bahwa setelah Kelas 15 IRS tidak benar-benar memiliki anjing dalam pertarungan, jadi kurangnya panduan tidak mengherankan.
Yang sangat mengganggu adalah harga ROFR ini di banyak kontrak. Seringkali tidak masalah karena proyek tersebut bernilai kurang dari itu. Ketika dihitung, tampaknya itu semacam aplikasi kasar dan siap pakai dari tarif pajak perusahaan yang dikotorkan dan diterapkan ke akun modal negatif. Bahasa sebenarnya adalah “semua pajak Federal, Negara Bagian, dan lokal yang disebabkan oleh penjualan tersebut”. Dalam berbagai pengajuan pembahasan menunjukkan bahwa pajak tersebut merupakan kewajiban Amtax. Tapi Amtax adalah kemitraan. Sebenarnya investor yang terkena pajak. Dan kita tidak bisa benar-benar mengatakan apa sebenarnya pajak itu tanpa menggali pengembalian investor dan melakukan perhitungan dengan dan tanpa perhitungan. Ini sangat tidak praktis.
Bagian belakang nomor amplop yang kasar dan siap pakai baik-baik saja jika para pihak tidak cenderung mempermasalahkannya. IRS tidak memiliki kepentingan di dalamnya. Tapi sekarang kami menemukan orang-orang memperebutkan angka dan kami belajar bahwa sebenarnya tidak ada otoritas sama sekali untuk bagaimana tepatnya itu harus dihitung.
Cakupan Lainnya
Beth Healy yang telah meliput kasus WBUR membuat grup perumahan South End memenangkan pengadilan, tetapi mungkin berhutang jutaan kepada investor.
“Keputusan tersebut merupakan kemenangan bagi TDC, dalam kasus yang telah diamati secara luas di seluruh industri perumahan yang terjangkau, karena beberapa perusahaan investasi telah mencoba memeras keuntungan lebih besar dari kesepakatan perumahan yang didukung federal. Keputusan tersebut berarti TDC dapat menampung ratusan orang dengan pendapatan rendah dan sedang di properti South End yang telah berjalan selama beberapa dekade.
Tapi Alden Torch Financial, firma investasi yang berbasis di Denver yang mencoba memaksakan penjualan bangunan, juga menang dalam masalah utama: Hakim Peter Krupp memutuskan bahwa TDC harus membayar “pajak keluar” Alden Torch sebagai bagian dari harga pembelian.
Itu bisa mencapai jutaan dolar, menurut pengacara TDC, David Davenport. Dia mengatakan kelompok perumahan sedang mempertimbangkan banding.”
Saya bertanya kepada Davenport tentang apakah ada kesepakatan tentang apa itu nomor pajak keluar. Dia menjawab “Tidak pak.”