Kantor kosong membuat beberapa ahli berpendapat bahwa kota harus menjadi “Kota Taman Bermain” yang menekankan … [+] fasilitas untuk orang kaya.

getty

Saat kota-kota terus bergelut dengan berbagai masalah, gedung perkantoran yang paling terasa kosong karena meningkatnya pekerjaan dari rumah, urbanis Edward Glaeser dan Carlo Ratti di New York Times NYT mengusulkan peran baru untuk kota—“Kota Bermain”. Meskipun mereka memiliki beberapa ide yang berguna, analisis mereka mengabaikan masalah ekonomi, struktural, dan ekuitas yang dihadapi kota-kota yang sebenarnya dapat diperparah oleh konsep “taman bermain”.

Apa ide “taman bermain”? Glaeser dan Ratti mengatakan bahwa kota harus merangkul pergeseran “dari pekerjaan ke rekreasi” dan menjadikan kota lebih penting dan menyenangkan untuk ditinggali—apa yang mereka sebut “Kota Taman Bermain”. Kota harus “menarik orang kaya dan berbakat”, mengkonfigurasi ulang lingkungan menjadi ruang aman yang dapat dilalui dengan banyak fasilitas.

Para penulis melihat gedung perkantoran kosong di New York dan kota-kota lain, dengan “hunian sekitar 50 persen dari tingkat sebelum pandemi, merugikan tuan tanah dan ekonomi lokal”. Tingkat hunian yang rendah ini didorong oleh peningkatan bekerja dari rumah (WFH) yang dipicu oleh pandemi, yang sekarang tampaknya menjadi fitur pasar tenaga kerja yang lebih permanen daripada yang diperkirakan banyak orang (termasuk saya).

Analis seperti Nicholas Bloom di Stanford berpikir ini merupakan pergeseran permanen dalam lokasi pekerjaan bagi banyak orang, terutama pekerja layanan bergaji tinggi dan berpendidikan lebih tinggi. Pakar lain, seperti profesor Wharton School Peter Cappelli, berpendapat WFH belum diselesaikan, karena ini menimbulkan banyak masalah bagi pemberi kerja dan karyawan, mulai dari pengawasan hingga produktivitas hingga mempekerjakan pekerja baru.

Namun bagaimanapun WFH akhirnya dimainkan, tidak ada pertanyaan tentang kontraksi yang dihadapi real estat komersial (CRE), terutama gedung perkantoran. Bank-bank dengan portofolio CRE besar terpukul di pasar, karena refinancing terjadi pada saat kenaikan suku bunga dan penurunan hunian.

Jadi apa yang harus dilakukan kota? Ada banyak minat untuk menggunakan kembali gedung perkantoran untuk tempat tinggal, meski itu proses yang mahal dan terkadang sulit. Bukti anekdotal menunjukkan bahwa kita belum melakukan konversi skala penuh, sebagian karena pemilik gedung dan bank belum menerima bahwa WFH dan permintaan kantor yang tertekan adalah masalah jangka panjang.

Tapi apakah pesimis benar tentang WFH dan dampak jangka panjangnya pada kantor komersial dan pusat kota? Beberapa data mendukung argumen mereka. Tingkat hunian kantor terus menurun—“barometer” Kastle yang mengukur gesekan kartu kunci di sepuluh metro utama masih berada di sekitar 50%, naik sedikit dari 43% pada bulan Maret tahun lalu, tetapi tidak meningkat tajam.

Tapi seperti yang ditunjukkan oleh Glaeser dan Ratti, lalu lintas ponsel di kode pos kantor yang sama tidak turun sebanyak itu, menandakan lebih banyak orang di pusat kota daripada pergi ke kantor. Data lain menunjuk ke arah yang sama. Berbeda dengan hunian kantor, reservasi restoran, kehadiran di teater Broadway, dan pengeluaran langsung untuk perjalanan di AS kini mendekati tingkat sebelum pandemi.

Glaeser telah lama menjadi pendukung kota sebagai pusat pengalaman bagi orang kaya. Buku larisnya tahun 2011 Triumph of the City, memiliki bab berjudul “Is London A Luxury Resort?” dengan alasan kota-kota seperti London dan New York menarik “orang-orang terampil” yang “memberikan ide-ide yang mendorong ekonomi lokal”, jadi melayani kepentingan mereka adalah strategi ekonomi yang layak.

Bagian saat ini eksplisit. Para penulis mengatakan New York dan kota-kota lain perlu “memandang kota sebagai perusahaan pengembangan real estat nirlaba yang sepenuhnya dimiliki oleh entitas pengentasan kemiskinan nirlaba.” Kota harus tetap “menarik bagi orang kaya” dan menggunakan pendapatan untuk pendidikan dan “mendukung orang miskin”.

Tapi itulah yang sering terjadi di kota-kota Amerika jauh sebelum pandemi, dengan pertumbuhan pinggiran kota kulit putih yang disubsidi pemerintah yang makmur di sekitar kota-kota inti. Seperti yang saya perdebatkan dalam buku saya baru-baru ini, Kota Tidak Setara, bentuk metropolitan Amerika memiliki ekonomi regional tunggal dengan kota inti yang dikelilingi oleh ratusan pemerintah yang independen secara politik dan seringkali bermusuhan.

Pinggiran kota Amerika dibangun dan dipertahankan oleh keringanan pajak atas hipotek rumah, zonasi yang mencegah integrasi rasial dan pembangunan perumahan multi-keluarga, kebijakan transportasi yang mendukung mobil daripada angkutan umum, dan permusuhan politik terhadap kota-kota dari pemerintah negara bagian dan federal. Pendanaan untuk pendidikan publik bertumpu pada pajak properti lokal, di mana pinggiran kota yang lebih kaya mendapatkan bagian terbesar bahkan ketika bergantung pada vitalitas ekonomi kota inti.

Jika bekerja dari rumah secara permanen mengalihkan sejumlah besar pekerjaan bergaji tinggi ke pinggiran kota yang lebih kaya, hal itu akan merugikan basis pajak kota dan juga pekerjaan layanan bergaji rendah di layanan kebersihan dan keamanan gedung, restoran dan perhotelan, dan sektor lainnya. Hal itu pada gilirannya akan semakin mengurangi pengeluaran kota untuk hal-hal penting seperti polisi, sanitasi, dan pendidikan, belum lagi fasilitas untuk orang kaya.

Jadi ide “Kota Bermain” bukanlah hal baru. Itulah yang dialami banyak kota kita selama beberapa dekade, melalui kombinasi beracun dari pengabaian ekonomi, dominasi dan permusuhan pinggiran kota, dan rasisme struktural dalam perumahan, pendidikan, dan pekerjaan. Mengatasi kekuatan-kekuatan ini sekarang menjadi lebih menantang bagi kota-kota dengan tekanan yang meningkat pada kantor dan pusat kota mereka.

Glaeser dan Ratti memiliki beberapa ide bagus untuk membuat lingkungan kota lebih menarik dan kebijakan untuk konversi kantor menjadi tempat tinggal yang lebih cepat. Tetapi pengabaian mereka terhadap kekuatan ekonomi struktural dan geografi politik metropolitan kita yang terfragmentasi membuat solusi “taman bermain” mereka tidak memadai untuk pemulihan ekonomi penuh, atau kemajuan dalam ketidaksetaraan.